建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森

撰文 | 王迪  來源 | 風(fēng)財(cái)訊

王俊正式在建業(yè)對(duì)外亮相是在2018年中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，年僅38歲他在清一色50后、60后的集團(tuán)高管面前是一道清新的“風(fēng)景”。

建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森毫不吝嗇對(duì)其褒獎(jiǎng)及看重，建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事成員有三位，除去50后的胡葆森及劉衛(wèi)星，另一位便是80后的王俊。按照以往企業(yè)高管任職的年紀(jì)，王俊稱得上是年輕有為。

都說商業(yè)發(fā)展頗為有意思的規(guī)律是：長(zhǎng)江后浪推前浪。5月15日，由王俊執(zhí)掌的建業(yè)新生活（09983.HK）正式掛牌登陸港交所，他的新職位是建業(yè)新生活董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官。“新生代”+“新平臺(tái)”的組合讓建業(yè)集團(tuán)在分拆物業(yè)潮中巧遇資本效能。

股市開盤首日，建業(yè)新生活股價(jià)一路高開高走，盤中漲幅一度逼近25%，截至收盤價(jià)格為8.410港元/股，市值超百億港元，成交額17.78億元，市凈率24.35，市盈率38.46，換手率17.96%，一手中簽率25% ，公開發(fā)售超購(gòu)141.52倍，暗盤交易于14日16:15開啟后，不斷上揚(yáng)，僅5月14日暗盤收盤報(bào)價(jià)為8.28港元/股。

7500萬美元(約5.85億港元)股份，認(rèn)購(gòu)約三成股份，高瓴資本為基石投資者，作為華中最大的物業(yè)服務(wù)商，可謂口含“金湯匙”，按照胡葆森的構(gòu)想，這是另一條從河南通往外界的資本“天河”。

緊鄰鄭東新區(qū)的金水花園是胡葆森1992年從香港回歸內(nèi)地開發(fā)的第一個(gè)小區(qū)，距離此次上市祝捷儀式的舉辦地僅有2800米，如果按照現(xiàn)代住宅審美來看似乎顯得有些陳舊，然而，在1993年賣樓花的時(shí)代它賣出了鄭州當(dāng)時(shí)最高的價(jià)格。

胡葆森在很長(zhǎng)一段時(shí)間里都住這個(gè)小區(qū)，與業(yè)主在一起，甚至每一年每一月都會(huì)選出固定的時(shí)間接聽老業(yè)主的咨詢熱線，而9617777成為延續(xù)至今的物業(yè)客服熱線。這是建業(yè)集團(tuán)物業(yè)板塊——建業(yè)新生活最開始的服務(wù)原型。

胡葆森說，自己常去紅旗渠，紅旗渠動(dòng)工于1960年，30萬林州人民，歷時(shí)10個(gè)春秋，僅靠著一錘、一鏟、兩手，在太行山懸崖峭壁上修成了這全長(zhǎng)1500公里的紅旗渠，“這是一個(gè)非常偉大的工程”。

同樣的，在建業(yè)實(shí)現(xiàn)上市之時(shí)，胡葆森曾會(huì)見波士頓、紐約投資者，他說最為感慨的是，自己用了16年的時(shí)間打通了從駐馬店到紐約的資本天河。在精神體現(xiàn)這一點(diǎn)上，“紅旗渠”開鑿與建業(yè)謀上市有相似之處。

事實(shí)上，除新晉建業(yè)新生活之外，建業(yè)另外兩大上市平臺(tái)建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）2008年實(shí)現(xiàn)上市，筑友智造科技（0726.HK）則通過收購(gòu)“曲線”所得。按照胡葆森的設(shè)想，未來將打通三個(gè)資本平臺(tái)，同時(shí)雙向打通河南市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，用3年服務(wù)500萬河南人，用5到8年服務(wù)1000萬的河南人。

更為直接的現(xiàn)實(shí)邏輯則是，河南差不多有近1億人口，而建業(yè)的業(yè)主占據(jù)100萬，既然建業(yè)在河南占據(jù)這樣高的市場(chǎng)份額，如何將建業(yè)和100萬業(yè)主實(shí)現(xiàn)低成本、高效的連接，并獲得最大的效益成為獨(dú)立分拆上市更為直接的體現(xiàn)。

建業(yè)新生活并非單純是一家物業(yè)公司，而是智慧小區(qū)綜合解決方案供應(yīng)商建業(yè)的科技化之路與時(shí)俱進(jìn)智能型建業(yè)服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)+公司“建業(yè)新生活”：服務(wù)為先，重在鏈接。

按照胡葆森的說法是，建業(yè)新生活的在管面積超過1億平方米，其不僅將物業(yè)公司裝入，還有商業(yè)、酒店、文旅等運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)都裝入了大服務(wù)體系，企業(yè)發(fā)展規(guī)律就是順應(yīng)老百姓需求。

從業(yè)務(wù)覆蓋程度上，包括物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理及咨詢服務(wù)。建業(yè)集團(tuán)給出的解釋是，憑借建業(yè)品牌、龐大的個(gè)人及企業(yè)客戶基礎(chǔ)及完備的建業(yè)+O2O一站式服務(wù)平臺(tái)，公司創(chuàng)建了為客戶帶來附加值的生態(tài)系統(tǒng)，為華中地區(qū)擴(kuò)大的中產(chǎn)階級(jí)提供不斷增加的高品質(zhì)定制產(chǎn)品及服務(wù)組合。

據(jù)了解，截至 2019 年底，建業(yè)+平臺(tái)注冊(cè)用戶已達(dá) 218.6 萬名；在 2017 年至 2019 年間，建業(yè)+平臺(tái)的總交易額年復(fù)合增長(zhǎng) 116.6%至人民幣 4.264 億元。

建業(yè)新生活董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官王俊

作為建業(yè)新生活上市之后的“掌舵人”,王俊則將建業(yè)新生活上市的成功歸結(jié)為建業(yè)近年來的省域化戰(zhàn)略及2015年轉(zhuǎn)型新藍(lán)海做城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的布局。

“上市只是起點(diǎn)，服務(wù)沒有終點(diǎn)?！蓖蹩「鼮榍逦馗爬私I(yè)新生活登陸資本市場(chǎng)之后的發(fā)展路徑，這是一條漫長(zhǎng)的道路，而對(duì)于建業(yè)新生活上市集資所得的用處，建業(yè)曾明確提到將用于戰(zhàn)略投資和收購(gòu)機(jī)會(huì)、增強(qiáng)[建業(yè)+]平臺(tái)及投資先進(jìn)的訊息技術(shù)系統(tǒng)。

物業(yè)分拆上市之后，企業(yè)的“轉(zhuǎn)向”、生存能力、發(fā)展方法與其領(lǐng)導(dǎo)者有著天然緊密的關(guān)系。

從通過聆訊到正式上市，建業(yè)新生活僅僅用了16天。而從王俊的經(jīng)歷來看，早年在四大會(huì)計(jì)事務(wù)所——普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所、摩根、碧桂園等工作過，擁有非常豐富的資本服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于此次建業(yè)新生活上市路演、定價(jià)及資本吸引親自著手參與，著實(shí)下了一番功夫。

與此同時(shí)，公開資料顯示，王俊在普華永道4年曾參與雅居樂、碧桂園、恒大上市審計(jì)，在摩根7年，參與和主持很多和地產(chǎn)相關(guān)公司的IPO項(xiàng)目，包括綠城服務(wù)、雅生活、紅星美凱龍H股的發(fā)行、博時(shí)樂在紐交所的上市等。與地產(chǎn)相關(guān)的甲方、乙方、丙方都打過交道。資本市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞，這對(duì)于上市規(guī)劃及順利提供了重要的背書。

此前，王俊主力操刀為建業(yè)東英今后的規(guī)?；l(fā)展提供更多資金支持與資源整合做謀劃，對(duì)建業(yè)的業(yè)務(wù)邏輯頗為了解。

由企業(yè)自身放眼行業(yè)，2020年，上市的物管企業(yè)接踵而至，包括已經(jīng)成功掛牌的有燁星集團(tuán)、興業(yè)物聯(lián)，當(dāng)然也有已經(jīng)遞交IPO申請(qǐng)的世茂服務(wù)及榮萬家?！岸被虻禺a(chǎn)“新生代”逐漸走向企業(yè)運(yùn)營(yíng)前臺(tái)。例如，對(duì)于榮盛的物業(yè)板塊分拆上市，榮盛掌舵人耿建民也有讓其女兒耿凡超“練兵”之意，世茂服務(wù)被稱為許世壇的IPO處女秀。

胡葆森僅有一個(gè)女兒——李樺，雖然有著光鮮的海外教育和職業(yè)履歷，并沒有處于媒體及企業(yè)運(yùn)營(yíng)聚光燈之下，目前僅出任建業(yè)地產(chǎn)的非執(zhí)行董事，而今年65歲的胡葆森與40歲的王俊有些忘年交的感覺，對(duì)其重視程度可見一斑。

而從另一個(gè)維度來看，就一家企業(yè)發(fā)展而言，營(yíng)收規(guī)模、利潤(rùn)水平、股價(jià)表現(xiàn)等基本面的維護(hù)會(huì)讓企業(yè)發(fā)展保持更為良性的狀態(tài)。

王俊手里的“底牌”到底如何？

從定價(jià)來看，建業(yè)新生活每股6.85港元的定價(jià)處于中間水平，這是基于疫情現(xiàn)實(shí)情況的靈活應(yīng)對(duì)，此前藍(lán)光嘉寶服務(wù)為每股37港元，雅生活服務(wù)定價(jià)為每股12.3港元，時(shí)代鄰里上市定價(jià)為每股5.51港元。

2019年?duì)I收方面，建業(yè)新生活更是實(shí)現(xiàn)了133.06%的增幅，至17.71億元，相較于新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)營(yíng)收分別為20.2億港元、96.5億港元、51.3億港元、21億港元的水平雖有一定的差距，但是其同比增長(zhǎng)率卻遠(yuǎn)超上述企業(yè)，此外，核心凈利潤(rùn)2.42億元、1101.55%的同比增長(zhǎng)率這也意味著未來有更多可發(fā)展的空間。

縱向?qū)Ρ葋砜?，建業(yè)新生活雖然成立較早，但直到2014年才實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。2017-2019年，建業(yè)新生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為4.61億元、6.94億元、17.54億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為95.2%；同期純利從2017年的3910萬元增長(zhǎng)至2019年的2.3億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了144%。2019年，剝離了長(zhǎng)租公司業(yè)務(wù)后，建業(yè)新生活盈利能力有了顯著改善。當(dāng)年建業(yè)新生活營(yíng)收同比增長(zhǎng)152.8%，純利同比增長(zhǎng)352.5%。

建業(yè)新生活相關(guān)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)

此外，建業(yè)新生活也試圖通過“預(yù)支風(fēng)險(xiǎn)等待溢價(jià)”、“加強(qiáng)收款能力”，來優(yōu)化第三方未來數(shù)據(jù)。

受惠于持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入飊升以及毛利率的提升，建業(yè)新生活來自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)由2017年度約人民幣0.39億元增至2019年度約人民幣2.33億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)144.0%。

物業(yè)板塊勇闖市場(chǎng)，“斷奶”是第一步。建業(yè)新生活也試圖通過收并購(gòu)方式借此達(dá)到增加價(jià)值背書的目的，以此在上市時(shí)可以獲得更高的資本溢價(jià)。

從建業(yè)目前的數(shù)據(jù)來看，截至2019年12月31日，公司總在管建筑面積為5698.3萬平方米，相較2017年增長(zhǎng)179.9%。在管面積中由建業(yè)集團(tuán)比重從17年的90.9%降至19年的68.9%。其第三方物業(yè)的在管建筑面積占在管總建筑面積，從2017年底9.1%增加至2019年底31.1%

快馬加鞭進(jìn)行收購(gòu)成為建業(yè)攤薄集團(tuán)在管面積比重的方式，進(jìn)入2019年以來，建業(yè)新生活通過股權(quán)合作、合資公司、全委等多種合作模式，與多家單位達(dá)成合作，新增外拓面積超過了1000萬平方米。例如，去年6月，建業(yè)物業(yè)與鄭州佳祥進(jìn)行了簽約合作。

誠(chéng)然，從2017年底至2019年底，高達(dá)67.3%的在管總建筑面積的年復(fù)合增長(zhǎng)率讓建業(yè)集團(tuán)賺足了吸引力，而覆蓋河南全省18個(gè)地級(jí)市和81個(gè)縣級(jí)市，以及海南省?？谑校?wù)312項(xiàng)物業(yè)逾100萬業(yè)主及住戶則讓其在市場(chǎng)美譽(yù)度上打下了底子。

物業(yè)曾被視為“雞肋”，在傳統(tǒng)觀念中，由于人力成本的上漲以及來自政府方面對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)的限制，物業(yè)行業(yè)曾一度面臨虧損，而開發(fā)商也不得不將其作為后勤部門給予補(bǔ)貼。

對(duì)物企來說，溢利更高的咨詢和增值服務(wù)，這是提升利潤(rùn)率的關(guān)鍵，很多物業(yè)公司面臨著資本化運(yùn)營(yíng)難題。

5年前，建業(yè)集團(tuán)開啟新藍(lán)海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)開發(fā)商到新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型。建業(yè)集團(tuán)開始圍繞“+”塑造“好生活”的內(nèi)生邏輯，構(gòu)建差異化戰(zhàn)略、“建業(yè)+”APP2019年實(shí)現(xiàn)上線。

從好房子到好生活，從建業(yè)到建業(yè)+，建業(yè)開始從聚焦河南樓市8000億蛋糕到布局河南22000億全社會(huì)零售更廣闊的藍(lán)海，“建業(yè)+地產(chǎn)、+文旅、+農(nóng)業(yè)、+物業(yè)、+商業(yè)、+教育、+體育、+酒店、+科技、+金融、+旅游、+君鄰會(huì)”的幸福生態(tài)系統(tǒng)已經(jīng)清晰呈現(xiàn)。

此外，建業(yè)新生活集團(tuán)成立之后，建業(yè)在建業(yè)地產(chǎn)和新生活進(jìn)行了輕重資產(chǎn)的切分。即凡是涉及重資產(chǎn)的投資、開發(fā)、建造則由建業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)，而凡是涉及運(yùn)營(yíng)、服務(wù)的輕資產(chǎn)等，無論是住宅物業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、農(nóng)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)等都由新生活集團(tuán)負(fù)責(zé)。

作為內(nèi)地首個(gè)獨(dú)立上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，“彩生活”因其輕資產(chǎn)模式在港掛牌兩周最高漲幅超過30%，其市值甚至反超母公司花樣年控股。建業(yè)新生活是否會(huì)“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”，并成功實(shí)現(xiàn)“反哺”母公司的夙愿？

2019年建業(yè)實(shí)現(xiàn)了銷售額和資產(chǎn)規(guī)模雙千億和全省122個(gè)縣及縣以上城市的全覆蓋，從讓河南人民都住上好房子，到讓河南人民都過上好生活，建業(yè)美好的愿景正在惠及廣大河南人，千萬河南人正在走進(jìn)建業(yè)新生活。

去年諸多房企實(shí)現(xiàn)分拆物業(yè)跑馬圈地競(jìng)逐上市之后，中國(guó)社區(qū)服務(wù)商的新風(fēng)向持續(xù)升級(jí)，弘陽服務(wù)、金融街物業(yè)、宋都服務(wù)、星盛商管、正榮服務(wù)扎堆上市反而在疫情中顯示了資本向好的持久度。

1992年，乘著“春天的故事”——改革開放的大潮，胡葆森回到家鄉(xiāng)，沿著“根植中原、造福百姓”初心扎根河南，彼時(shí)他剛剛37歲，與王俊加入建業(yè)的年紀(jì)相仿。

他說在河南疫情經(jīng)濟(jì)保衛(wèi)戰(zhàn)之下，建業(yè)發(fā)展初心如磐，不懼陌路。愿所有建業(yè)人心甘情愿地做一個(gè)長(zhǎng)期價(jià)值主義者，在本世紀(jì)的第三個(gè)十年，守得云開見日出，出彩中原，花開滿地。

如今，建業(yè)新生活雖多年深耕卻初入資本市場(chǎng)，更似“燃燃新星”，胡葆森將這一更為艱巨的任務(wù)交給了一個(gè)“年輕人”。